Как подать в суд по неустойке

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Исковое заявление о взыскании неустойки

Право подать исковое заявление о взыскании неустойки связано с неисполнением обязательства. И такие дела преимущественно встречаются в арбитражных судах (подробнее – подведомственность дел). Так как договорные обязательства – основные в предпринимательской деятельности.

Но и в повседневной жизни ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств закон подкрепляет правом взыскать неустойку. Как и когда заинтересованное лицо может защитить свои права обращением в суд? Расскажем ниже.

Неустойка бывает законной, когда возможность ее взыскать прямо установлена законом. И договорной, когда стороны устанавливают ее сами. Поэтому некорректно ссылаться только на текст договора. Правда, стороны могут изменить размер законной неустойки. Только тогда, когда это позволяет сделать Гражданский кодекс РФ.

Составляя исковое заявление о взыскании неустойки, истец должен учитывать основания возникновения такого права, правильно определить ее размер и порядок взыскания.

Исковое заявление о взыскании неустойки

Пример искового заявления

Исковое заявление о взыскании неустойки

14.11.2021 г. между мной и Ответчиком, ООО «ЗастройщикЖилья», юр. адрес: г. Белгород, ул. Пушкина, д. 91, заключен договор долевого участия в строительстве квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Белгород, пересечение улиц Аносова и Ткацкой. Одним из условий договора являлась обязанность застройщика сдать в дом в эксплуатацию и передать квартиру № 41 в мою собственность в срок не позднее 01 ноября 2022 г.

В нарушение условий договора, застройщик свою обязанность сдать дом в эксплуатацию к назначенному сроку не выполнил. Предложение заключить дополнительное соглашение в связи с невозможностью исполнения обязательства в срок застройщик направил только 15.10.2022 г. Дополнительное соглашение я не подписал.

На основании Акта приема ответчик передал мне квартиру только 20 января 2023 г. Чем существенно нарушил условия договора. В связи с изложенным застройщик несет ответственность, предусмотренную ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Я направил 25.01.2023 г. претензию о выплате мне неустойки осталась без удовлетворения (копия письма Ответчика от 04.02.2023 г.).

Цена договора на момент его заключения составляла 1 450 000 руб. К моменту предполагаемой сдачи объекта (01.11.2022 г.) она оплачена полностью. В соответствии с ч. 2 ст. 6 вышеуказанного Закона и требований о защите прав потребителя при нарушении срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан выплатить участнику – физическому лицу неустойку от цены договора в двойном размере, определяемом исходя из 1/300 ставки рефинансирования на каждый день просрочки.

Таким образом, расчет неустойки выглядит следующим образом:

1/300*8,25(указание Банка России)*1 450 000* 80 дней*2=63 800 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 330 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, ст. 131-132 ГПК РФ,

  1. Взыскать с ООО «ЗастройщикЖилья» в пользу Филатова Романа Владимировича неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в мою собственность в соответствии с условиями заключенного договора в размере 63 800 руб.

Приложение (в копиях):

  1. Договор о долевом участии
  2. Квитанция о внесении денежных средств на счет эксроу
  3. Акт приема-передачи квартиры
  4. Расчет неустойки
  5. Копия претензии и ответ ООО «ЗастройщикЖилья»
  6. Уведомление об отправлении документов и иска в адрес ответчика

18.02.2023 г. Филатов Р.В.

Перспективы взыскания неустойки

Неустойка – способ обеспечения исполнения обязательства. Об этом говорит параграф 2 главы 23 Гражданского кодекса РФ. И по своей сути, это санкция. Которую добросовестная сторона вправе применить при неисполнении договора или требований закона. А также при нарушении срока выполнения отдельных действий.

Чтобы определить, имеется ли возможность взыскать неустойку, необходимо обратиться к законам, которые регулируют возникшие отношения. Проще говоря, к соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ, Закону о защите прав потребителя и др. Если неустойка прямо закреплена законом, то неважно, есть ли соответствующая норма в договоре. Взыскать неустойку можно будет в любом случае.

Если неустойка законом не установлена, тогда возможность ее взыскать зависит от текста договора. Это или основной договор. Или отдельный документ в письменном виде (соглашение о неустойке). Стороны могут изменить в договоре размер законной неустойки в большую сторону. Но не всегда (потребительский кредит).

Основаниями взыскать неустойку является:

  • факт нарушения обязательства (неисполнение его или нарушение срока исполнения),
  • наличие вины должника (в любой форме).

Истец не должен доказывать наличие каких-либо убытков из-за нарушений должника. Неустойка в таком случае становится мерой ответственности за недобросовестное отношение к своим обязанностям.

Составляем и подаем в суд исковое заявление о взыскании неустойки

Содержание иска определяется общими правилами взыскания неустойки. В первую очередь, описываются отношения, которые возникли между истцом и ответчиком. К примеру, заключен договор, возникло обязательство в силу закона или других причин (вред). Истец описывает, когда должно было быть исполнено обязательство. Почему оно не исполнено. Обязательно прилагаются письменные доказательства обстоятельств и приводится расчет неустойки.

Исковое заявление подается в суд по общим правилам подведомственности и подсудности. По месту жительства или нахождения ответчика, его филиала (если ответчик юридическое лицо). Если иск о взыскании неустойки вытекает из требований по иску о защите прав потребителя, истец может обратиться в суд по своему месту жительства. Цена иска, которая составляет размер неустойки, определяет уровень суда: мировой (не более 50 000 руб., или не более 100 000 при иске потребителя) или районный. Госпошлина оплачивается во всех случаях, если только это не иск потребителя.

Ответчик может подготовить отзыв на иск. Чаще всего он использует такой довод, как отсутствие вины. Например, если истец сам нарушил определенные условия договора. Может доказать, что размер неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения им обязательства. Например, когда неустойка превышает цену договора. В конце-концов, должник просто может сослаться на ст. 333 ГК РФ. И просить суд уменьшить размер неустойки. Это право должника.

Читайте также:  Фестал или Аллохол: что лучше, в чем разница, отзывы

Обратите внимание! Для искового заявления взыскании неустойки по алиментам существует своя специфика, поэтому для подготовки такого документа мы рекомендуем обратиться к соответствующему разделу сайта.

Уточняющие вопросы по теме

По договору купли-продажи суд присудил ответчику 36 тысяч с 2015 года. Но ответчика не могут найти. Я хочу взыскать с ответчика неустойку.

Для взыскания неустойки вы должны знать место жительства ответчика. Исковое заявление подается в суд по его месту жительства.

В договоре не была прописана неустойка. Могу ли я её требовать? Как определить сумму неустойки?

Неустойка может быть предусмотрена как в договоре, так и законом. Чаще всего применяется статья 395 Гражданского кодекса РФ. Вы не написали по какому правоотношению вы хотите взыскать неустойку.

Здравствуйте. Скажите, пожалуйста. Если я в претензии указала одну сумму неустойки, то в исковом заявлении я должна какую сумму указать? Ведь прошло еще несколько дней. Значит уже другие суммы?

В исковом заявлении вы можете указать сумму посчитанную на момент подачи иска. Претензия и иск в этом случае между собой никак не связаны.

Где можно узнать процентную ставку Центробанка РФ и время её действия “с… по …” за период времени 17, 18 и 19 годов? Знаю, что сейчас 6,25% годовых, но с какой даты 19-го года мне не известно. И так далее назад от текущего момента до начала 17-го года. Это необходимо для расчёта неустойки за 3 последних года.

Добрый день, для расчета неустойки можно воспользоваться сайтом Банка России https://cbr.ru/hd_base/keyrate/.

Можно ли в одном исковом заявлении о взыскании неустойки по дду, взыскивать компенсацию морального вреда и штраф за нарушение сроков передачи помещения.

Конечно, все эти требования вытекают из нарушений застройщика и связаны с защитой прав потребителя. При этом Вы вправе также требовать штраф за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований покупателя.

Как написать заявление о неустоике,так как дело возбуждено в 2007,и человек до сегодняшного дня невыплатил

Составьте иск согласно размещенному образцу, но учитывайте сроки исковой давности.

Подача заявления о выплате неустойке по договору долевого строительства

Очень часто строительные фирмы затягивают сроки сдачи квартиры. Для людей это большое неудобство, некоторые вынуждены платить за съемное жилье и за ипотеку. Получить денежную компенсацию возможно подав исковое заявление о взыскание неустойки. Для этого необходимо заполнить заявление в правильной форме, подать необходимые документы и ждать решения. Суд принимает во внимание все обстоятельства и выносит свое решение с учетом всех факторов.

Неустойка застройщика

Застройщик обязан выплатить неустойку, если сроки сдачи квартиры были нарушены по вине строительной компании. Пени составляют порядка 1/300 ставки рефинансирования банка за каждый день просрочки. Строительная фирма уклоняется от оплаты процента, если сроки были задержаны из-за природных катаклизмов, а также по вине дольщика.

Неустойку также можно получить, если после осмотра были обнаружены дефекты. В этом случае дольщик должен составить заявление, в котором указать о всех дефектах и не подписывать акт приема — передач, пока они не будут устранены должным образом. Застройщик может предложить два варианта устранения недостатков:

  • Компенсировать затраченную стоимость на материалы, которыми будут производиться устранение дефекта.
  • Застройщик сам устранит дефекты в течение двух недель.

Существует особый случай, когда дефекты являются очень значительными и жилье квартира становится непригодной для проживания. В этом случае застройщик должен устранить дефекты или предоставить альтернативный вариант с квартиры с похожими характеристиками. Процедура может быть урегулирована в досудебном порядке между сторонами. В случае серьезных спорных ситуаций необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

Досудебное урегулирование

Сделать это можно направив письменное заявление в компанию Застройщика

Необходимо составить правильное заявление с указанием точной суммы пени. Строительная фирма должна компенсировать дольщику его затраты по аренде жилья, на момент просрочки. Для этого необходимо предоставить договор, заключенный с собственником съемной квартиры.

Если застройщиком не будут удовлетворены требования дольщика, то он может обратиться в суд. В случае решения суда в пользу дольщика, он может потребовать компенсацию, связанную с расходами на судебные издержки. К этой категории относятся: адвокат, госпошлина и прочие расходы.

Сбор необходимых документов и передача их строительной фирме

Для подачи заявления необходимо приложить следующие документы:

  1. копии паспорта, а также место регистрации;
  2. договор на участия в долевом строительстве;
  3. квитанция- подтверждение об оплате долевого строительства;
  4. заверенный договор на съемную квартиру. Компания застройщика может оплатить расходы, которые были на момент задержки сдачи объекта.

Необходимые документы лучше направить заказным письмом или передать лично в руки. Если в течение установленного срока не были переведены деньги на счет дольщика, то он вправе обратиться в суд.

Судебное взыскание неустойки с застройщиков

  1. Составление искового заявления в судебном порядке составляется точно так же, как и в досудебном. В заявление необходимо указать юридический адрес суда, паспортные данные истца и фирму застройщика. Необходимо указать сумму просрочки и приложить все необходимые документы.
    • копии паспорта первых страниц, а также места регистрации;
    • договор, заключенный с компанией застройщика;
    • подтверждение об уплате полной суммы по договору строительства;
    • •копию договора аренды жилья. В случае если человек хочет получить компенсацию, связанную с расходами на момент задержки на съемное жилье.
  2. К этим документам необходимо добавить заявление в компанию застройщика с уведомлением о получении письма, а также ответ застройщика в случае его получения.
  3. После направления в суд заявления о неустойке, будет назначен день и время судебного заседания. Если суд сочтет пени необоснованно завышенными, он вправе их уменьшить. Для эффективного разрешения судебного спора понадобится юридический представитель, затраты на оплату его услуг можно компенсировать в случае положительного решения с Застройщика.
  4. Когда решения суда будет вынесено и получено письменное уведомление, оно вступит в свою законную силу. Дольщик получает исполнительный лист, который следует направить в службу судебных приставов.

Расторжение договора с застройщиком

Законом предусмотрено расторжение договора между дольщиком и застройщиком, в случае несоблюдение сроков или выполнения строительства ненадлежащим образом. В случае расторжение договора деньги поступают дольщику на лицевой счет.

Как правильно рассчитать период просрочки

В договоре указан срок, до которого фирме необходимо сдать объект дольщику. В случае нарушения этих правил рассчитываются пени со следующего дня и до момента передачи ключей. Пени составляют 1/300 в день. Если дольщик был уведомлен о сдаче дома в эксплуатацию, но не пришел дать письменное согласие по истечении двух месяцев, он автоматически будет признан подписанным.

О сроках обращения в суд

Данный срок составляет 3 года с момента подписания акта передачи. В случае подписание акта передачи прав собственнику, у него остается право подать на строительную компанию заявление с требованием компенсации денежных средств на период просрочки. Обратиться можно до сдачи дома и подписание приема акта — передач. Застройщики вводят в заблуждения граждан. Акт приема означает, что дольщик принимает квартиру в соответствующем виде, но возможно обращение в суд с заявлением о нарушение сроков сдачи и требованиям неустойки.

Пошаговый план действий как обратиться в суд

Если гражданина не устраивают сроки выполнения и качество объекта, он может обратиться с исковым заявлением. Куда обратиться в этом случае.

  1. Необходимо направить заказное письмо самому Застройщику с подробной суммой неустойки и прочими требованиями.
  2. Если был получен отрицательный ответ или заявление не было рассмотрено, нужно подать обращение в суд.
  3. Необходимо обратиться к грамотному юристу, после изучения ситуации и всех прилежащих документов совместными усилиями будет составлен иск против Застройщика.
  4. Такого рода заявление необязательно должен проходить государственную регистрацию.
  5. Иск можно подать в Мировой и Арбитражный суд.
  6. Если решения не было удовлетворено в полной мере, истец может подать апелляцию.
  7. В случае положительного решения в сторону дольщика выдается судебный вердикт и лист об исполнении.
  8. Деньги будут переведены на расчетный счет дольщика.

Договор на право участия в долевом строительстве

В договоре участия долевого строительства должны быть прописаны четкие характеристики, должен присутствовать чертеж планировки, и обозначены четкие сроки сдачи. Остерегайтесь от покупки квартиры свободной планировки и право застройщика переносить сроки сдачи. Нужно внимательно ознакомиться со всеми правилами перед подписанием документа. Если в договоре нет четкого срока сдачи или сохраняется право о переносе компании застройщика на неопределенные сроки сделать в этой ситуации что-то довольно проблематично. Нужно смотреть за всеми техническими характеристиками и сантехническим оборудованием. Не нужно подписывать акт приема, если какое, то из условия не было выполнено с технической точки зрения.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Как взыскать неустойку с застройщика? Лайфхак для владельцев недвижимости

Ежегодно тысячи компаний обращаются в арбитражные суды с целью возместить ущерб, причиненный действиями недобросовестных застройщиков. Так, за 1 полугодие 2016 года общая сумма требований по договорам долевого участия в строительстве составила более 5 млрд рублей. По результатам рассмотрения дел в пользу истцов взыскано более 2,5 млрд рублей [1] . Но как получить справедливую компенсацию от застройщика и избежать ненужной судебной волокиты? Об этом читайте в нашем обзоре.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:

  1. Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
  2. Размер неустойки, как правило, заранее определен законом [2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.

Вместе с этим на практике [3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков [4] . При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.

Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:

  • неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
  • просрочка исполнения этого обязательства;
  • иное его ненадлежащее исполнение.

Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга [5] , такое поведение застройщика чаще всего является следствием:

  • ведения строительства без надлежащих разрешений;
  • возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
  • нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
  • несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).

Как рассчитать размер неустойки

Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен законом и/или договором, определяющим отношения между застройщиком и заказчиком. В частности статья 6 Закона № 214-ФЗ определяет порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства (просрочки исполнения обязательства). В этом случае для расчета необходимо знать:

  • дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта);
  • дату передачи, закрепленную условиями договора;
  • размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования;
  • цену договора.

Для юридического лица размер неустойки установлен в виде 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая с 18 сентября 2017 года составляет 8,5% годовых.

Для взыскания неустойки в пользу компаний по другим основаниям Закон № 214-ФЗ аналогичного порядка не предусматривает. Исходя из принципа свободы договора и судебной практики [6] , размер неустойки, срок для ее начисления, система расчета могут быть определены в договоре между застройщиком и заказчиком по согласованию сторон.

Формы взыскания

Взыскание неустойки организацией может осуществляться в претензионном и/или судебном порядке.

Первая форма обязательна для юридического лица в случае, если такой порядок прямо установлен законодательством или договором. Об этом говорят последние изменения, внесенные в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (АПК РФ).

ФЗ об участии в долевом строительстве не предусматривает обязательной стадии досудебного урегулирования спора. Однако в силу статьи 4 АПК РФ, если этот порядок закреплен договором между заказчиком и застройщиком, то прежде, чем подавать иск в арбитражный суд, лицу необходимо направить претензию застройщику. Исковое заявление будет принято к рассмотрению по истечению 30 дней с момента направления претензии [7] .

Помимо роли так называемой предстадии судебной формы взыскания, стадия досудебного урегулирования спора позволяет разрешить конфликт мирно — без временны́х и финансовых потерь.

Подсудность дел по взысканию неустоек оговаривается еще на стадии заключения соглашения между сторонами. Так, если иск предъявляет юридическое лицо (компания или организация), то рассматривать дело могут арбитражные, третейские или суды иных инстанций, оговоренных в договоре. Заявление подается в инстанцию по месту нахождения застройщика или месту регистрации истца. Иной порядок рассмотрения дел может быть применен только в том случае, если это оговорено в договоре и в лице заказчика выступает группа участников долевого строительства, а также в случае, если истцом является физическое лицо.

Необходимые документы

Грамотно составленная претензия — это не только возможность разрешить конфликт на ранней стадии, но и подготовка позиции компании для суда. Для того чтобы правильно составить претензию, необходимо отразить в ней:

  • обстоятельства, обусловившие взаимоотношения застройщика и заказчика;
  • факт и разъяснение сути нарушения застройщиком обязательств;
  • правовое подтверждение незаконности действий застройщика;
  • правовое подтверждение законности позиции заказчика;
  • требование заявителя (прекратить нарушение права, выплатить неустойку в определенный срок);
  • расчет суммы неустойки.

К претензии необходимо приложить документы, подтверждающие изложенную информацию. Ими могут быть копии договора долевого участия в строительстве, платежных документов, договора переуступки.

Если застройщик отказывается возмещать ущерб в добровольном порядке или игнорирует обращение заказчика, взыскание неустойки можно выполнить только через суд.

Судебный порядок требует более тщательного подхода к формированию пакета документов. В частности, необходимо предоставить суду не только полную официальную информацию об истце, но и об ответчике. Для этого рекомендуется получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в налоговой инспекции или сделать скриншот страницы официального сайта ФНС (этот документ следует распечатать и заверить подписью компании-истца по делу). Для обращения в суд понадобятся такие документы:

  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • копия свидетельства о госрегистрации;
  • документ, подтверждающий полномочие на подписание заявления от имени юридического лица;
  • документы о выполнении претензионного порядка урегулирования спора (например, копии претензий, почтовых уведомлений, переписки с застройщиком);
  • исковое заявление;
  • документы, подтверждающие позицию истца.

Процедура взыскания напрямую у застройщика

Существуют два распространенных варианта действий недобросовестного застройщика:

  • при приближении зафиксированной в договоре даты передачи объекта капстроительства он предлагает подписать дополнительное соглашение о ее переносе;
  • не выходит на связь с участниками договора.

В первом случае заказчику следует понимать, что поведение застройщика законно, однако если он согласится на предложенные условия — потеряет право требовать выплаты неустойки. Второй вариант практически не оставляет заказчику выбора: компании необходимо начинать претензионный порядок урегулирования спора и далее — обращаться в суд.

Если застройщик не отвечает на звонки и обращения участников договора, перед отправлением претензии обязательно проверьте актуальность его адреса. Для этого:

  • найдите адрес и ИНН застройщика в договоре;
  • проверьте адрес по выписке из ЕГРЮЛ или на сайте ФНС РФ;
  • направьте одинаковые претензии на оба адреса, если они не совпадают.
Читайте также:  10 вещей с антресолей, которые актуальны сейчас

Существует несколько вариантов передачи претензии застройщику: вручение лично в его офисе под расписку уполномоченному сотруднику, пересылка с помощью «Почты России» или доставка документа курьером. Важно, чтобы передача претензии позволяла подтвердить:

  • факт направления документа;
  • его содержание;
  • факт получения бумаги.

Отправляя претензию «Почтой России» заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, вы получите квитанции как подтверждение факта отправки и уведомление с информацией о вручении или отсутствии адресата на месте. Любой из этих вариантов признается судом как достаточный для подтверждения реализации претензионного порядка урегулирования спора.

Процедура взыскания неустойки с застройщика через суд

Для того чтобы правильно выработать стратегию в отношении застройщика, получите максимум сведений о нем и его деятельности из легальных источников. В практике юристов бывают ситуации, когда обращаться в суд за взысканием неустойки с застройщика нецелесообразно. Это может быть обусловлено его неплатежеспособностью. В таком случае следует выбрать другой способ возмещения ущерба, например, инициировать процедуру банкротства.

Начать сбор информации можно с выписки из ЕГРЮЛ. В этом документе содержатся такие сведения как:

  • дата образования юридического лица — сравните ее с информацией, полученной ранее от застройщика;
  • ИНН руководителя компании — по номеру можно узнать, значатся ли на нем другие зарегистрированные компании.

По сведениям, предоставляемым официальным сайтом Высшего административного суда РФ, можно отследить участие застройщика в судебных спорах. Характер дел и их количество будет полезным для формирования общего вывода о поведении застройщика в отношении других заказчиков.

Сайт Федеральной службы судебных приставов даст возможность определить, есть ли у застройщика долги и в каком размере.

Полученная таким образом общая информация позволит сделать вывод о целесообразности обращения в суд за взысканием неустойки. Поскольку размер государственной пошлины зависит от цены иска, при больших заявляемых суммах и малых шансах на успех есть риск потратить деньги зря.

Если же компания или организация нацелена на судебный спор, сегодня есть возможность упростить эту процедуру и воспользоваться электронной системой подачи заявления «Мой арбитр». Чтобы подать иск, необходимо:

  • зарегистрироваться на сайте или «войти» через «Госуслуги»;
  • подготовить исковое заявление и пакет документов с соблюдением законодательных норм;
  • перевести документы в электронный вид (отсканировать каждую бумагу отдельно в нормальном качестве (не менее 200 DPI), дать файлу соответствующее имя, используя кириллицу);
  • ввести в онлайн-сервисе информацию о виде обращения, типе истца и ответчика, суде;
  • загрузить копии иска и прилагаемых документов;
  • подтвердить отправку заявления и документов.

Этот сервис позволит отслеживать движение по делу в режиме онлайн и сохранит личное время заявителя.

Практика взыскания неустойки с застройщика: оцениваем шансы

Согласно сложившейся судебной практике [9] , шанс выиграть дело по взысканию неустойки в арбитражном суде значительно выше, чем в суде общей юрисдикции. Практикующие юристы даже прибегают как такому рычагу, как переуступка долга от физического лица к юридическому, чтобы иметь возможность отстоять права клиента именно в арбитраже [10] .

Вместе с этим статистика рассмотрения дел о взыскании неустойки в арбитражных судах субъектов Российской Федерации говорит о том, что общая заявленная сумма неустойки превышает взыскиваемую в итоге практически в два раза [11] .

Таким образом, для того чтобы получить достойную денежную компенсацию, необходимо предугадать возможную стратегию застройщика и заранее подготовить контраргументы.

Стоит ли обращаться к юристам для взыскания неустойки с застройщика

У организации всегда есть выбор: отстаивать права в суде собственными силами или обращаться к практикующим в этой сфере юристам. Бывают ситуации, когда даже наличие в штате компании специалиста в области права не позволяет получить справедливую компенсацию в суде. Почему это происходит и когда необходимо обращаться к юристам сторонней организации для взыскания неустойки с застройщика, нам рассказала руководитель строительного департамента КСК групп [12] Анна Горлова:

«В подавляющем большинстве случаев застройщики пытаются снять с себя ответственность за невыполнение условий договора и стараются под любым предлогом не выплачивать неустойку. Причины могут быть как формальными (например, ошибки в исчислении сроков, в течение которых увеличивалась пеня), так и умышленно созданными (откладывание даты подписания акта приема-передачи объекта по причине якобы технических сбоев, командировок должностных лиц и прочее). В этой ситуации стоит обратиться к специалистам юридической компании, соответствующей ряду требований, таких как:

  • значительный опыт в разрешении споров по взысканию неустойки именно с застройщиков;
  • наличие штата работников, разбирающихся в этой области права;
  • возможность представлять интересы клиента как в досудебной, так и судебной инстанциях.

Компания КСК групп предлагает не только помощь в вопросе получения возмещения от недобросовестных контрагентов, но и оказывает другие услуги в сфере строительного консалтинга: аудит строительных смет, анализ технической документации и многое другое. Для этого в нашей компании существует строительный департамент».

P.S. Компания КСК групп предоставляет консалтинговые услуги на российском рынке 22 года. За это время ею реализовано более 5000 проектов. Согласно данным рейтингового агентства «Эксперт РА», сегодня КСК групп — один из лидеров России в сфере юридического консалтинга [13] .

Для взыскания неустойки с застройщика, в первую очередь, важно выявить фактические основания нарушений, определиться с формой взыскания и ее суммой. В этом способны помочь специалисты консалтинговых компаний.

Разрешить конфликт с застройщиком по вопросу выплаты неустойки возможно мирно, без временны́х и финансовых потерь — на стадии досудебного разбирательства.

Если застройщик отказывается возмещать ущерб в добровольном порядке или игнорирует обращение заказчика, взыскание неустойки можно выполнить только через суд.

В некоторых случаях взыскание неустойки через суд может быть нецелесообразно и стоит найти другой способ возмещения ущерба, например, через процедуру банкротства.

На этапе судебного разбирательства требуется тщательный подход к формированию пакета документов.

Грамотный выбор юридической стратегии по вопросу взыскания неустойки с застройщика — ключевое условие в решении конфликта с контрагентом. Помощь в этом оказывают специалисты консалтинговых компаний.

2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

5 Комментарий представителя компании КСК групп

Взыс­ка­ние не­у­стой­ки с за­строй­щи­ка, как и ве­де­ние лю­бых дру­гих спо­ров о не­вы­пол­не­нии обя­за­тельств, всег­да свя­за­но с боль­ши­ми вре­мен­ны­ми, мо­раль­ны­ми и фи­нан­со­вы­ми из­держ­ка­ми. При этом за­час­тую убеж­ден­ность в собст­вен­ной право­те и в бла­гоп­ри­ят­ном ис­хо­де до­су­деб­но­го или су­деб­но­го раз­би­ра­тельст­ва без­жа­лост­но раз­вен­чи­ва­ет­ся в про­цес­се са­мих спо­ров. Для это­го су­щест­ву­ет мно­го при­чин, и од­на из них — чрез­мер­ная са­мо­уве­рен­ность и пре­не­бре­же­ние услу­га­ми про­филь­ных юрис­тов.

Взыскание неустойки по ДДУ: сроки, основания

Неустойка – это всегда санкция (штраф) за нарушение обязательств. В сфере ДДУ таким нарушением со стороны застройщика будет просрочка сдачи жилья. Строительная компания обязана заплатить пени за весь период до подписания передаточного акта. Читайте, как правильно рассчитать и взыскать сумму неустойки по ДДУ, как быстро получить деньги, когда лучше подавать иск в суд.

Основания и условия для взыскания неустойки по ДДУ

Если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства по договору, вовремя сдал дом и приступил к передаче квартир дольщикам, взыскивать неустойку не за что. Штрафные санкции применяются только при нарушениях, так как являются компенсацией дольщику. Основным нормативным актом в сфере долевого строительства является Закон № 214-ФЗ. Возможность взыскания неустойки по ДДУ предусмотрена статье 6 Закона, если подтверждаются следующие условия:

  • между дольщиком и застройщиком заключен договор долевого участия, который прошел регистрацию в Росреестре;
  • строительная компания нарушила срок сдачи жилья, указанный в ДДУ и проектной документации;
  • во время строительства не был заключены дополнительные соглашения, продлевающие срок сдачи объекта.

Обратите внимание! Взыскать неустойку нельзя, если нарушение сроков по ДДУ было вызвано неправомерными действиями самого дольщика. Например, если гражданин получил уведомление от строительной компании, однако не приступил к приемке квартиры, просрочка возникает по его вине. В этом случае не только утрачивается право на получение неустойки, но и возникают основания для оформления застройщиком одностороннего передаточного акта.

Есть ряд нюансов, которые повлияют на возможность предъявить требования к застройщику. Прежде всего, это связано с наличием допсоглашений о продлении сроков сдачи жилья. Строительные компании регулярно допускают просрочки при возведении МКД. Чтобы избежать дополнительных расходов и выплаты штрафных санкций, дольщикам предлагается подписать соглашение с новым сроком получения квартиры.

Учтите, что обязать дольщика оформить такой документ нельзя даже через суд. Поэтому мы рекомендуем отказывать застройщику в заключении допсоглашений, либо предусматривать денежную компенсацию за увеличение периода ожидания жилья.

Совет юриста. Нельзя взыскать неустойку, если вместо ДДУ у вас на руках какой-либо другой документ. Застройщики нередко уговаривают подписать суррогаты документов – предварительное соглашение, инвестиционный договор, акты об обязательствах, иные бумаги. По таким документам можно взыскать убытки или перечисленную сумму, но не неустойку по Закону № 214-ФЗ. Также убедитесь, что ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, о чем внесена запись в ЕГРН.

Расскажем еще об одном вопросе, который может повлиять на решение о взыскании неустойки. Многие дольщики тянут с подачей претензией и исков, пока не получат квартиру. Это связано с опасением, что застройщик вообще откажется достраивать передавать жилье. Это неверное суждение! Взыскание неустойки и передача квартиры — совершено разные процедуры, которые могут проходить одновременно. Даже если вы подали иск, взыскиваете пени через приставов, с застройщика не снимается обязанность по сдаче МКД и квартир. Если у вас возникают какие-либо сомнения, рекомендуем сразу проконсультироваться у юриста, получить разъяснения закона.

Пошаговая инструкция для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

В законе и на бумаге все выглядит красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного застройщика.

Шаг 1. Определить факт нарушения обязательств по ДДУ

Требование о выплате неустойки можно предъявить, если нарушен срок передачи готовой квартиры. Он обязательно указывается в тексте ДДУ, должен соответствовать проектной документации. Застройщик не может в одностороннем порядке менять условия о сроках, сдвигать их даже на один день. В ст. 6 Закона № 214-ФЗ есть ряд важных нюансов, связанных с исчислением сроков:

  • для всех дольщиков по данному проекту должен устанавливается одинаковая дата передачи квартир (естественно, фактический день передачи ключей может отличаться, так как это зависит от действий дольщиков);
  • о готовности приступить к передаче квартиры застройщик должен направить уведомление каждому участнику ДДУ – это должно быть сделано не позднее месяца до даты, указанной в договоре;
  • на момент направления уведомлений МКД уже должен быть введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением межведомственной комиссии.

Из перечисленных норм следует, что если строительная компания пытается передать квартиру до сдачи дома, можно требовать неустойку по причине пропуска срока.

Штрафные санкции будут начисляться даже за 1 день просрочки. Например, если в ДДУ была указана дата сдачи жилья 3 февраля, то начислять пени можно уже с 4 февраля. Однако при просрочке в несколько дней обращаться в суд нецелесообразно, так как сумма взыскания будет слишком мала. Однако если срок нарушен на несколько недель или месяцев, размер пени будет существенным.

Применяется ли неустойка при переуступке по ДДУ

Да, применяется. Пока квартира фактически не передана дольщику по акту, он может уступить право требования другом улицу. Как только договор переуступки пройдет регистрацию в Росреестре, все права в полном объеме возникнут в покупателя. Следовательно, новый дольщик сможет требовать передачи жилья в срок, предъявлять претензии и иски о выплате штрафных санкций за просрочку.

Шаг 2. Пройти досудебную стадию разрешения спора

В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд. Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в каждом случае нарушения прав.

Таким образом, чтобы не возникло проблем с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:

  • составить и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
  • дождаться 10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
  • при отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно подавать иск.

Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.

Как только истечет 10 дней, либо сразу после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд. Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.

Шаг 3. Подготовить документы для взыскания неустойки по ДДУ, сделать расчет

Точный перечень документов, которые потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный комплект бумаг входит:

  • исковое заявление;
  • копия паспорта истца;
  • копия договора долевого участия или переуступки прав;
  • выписка ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
  • дополнительные соглашения к договору (если они оформлялись);
  • копия уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось застройщиком);
  • копия заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
  • передаточный акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
  • расчет суммы неустойки;
  • доверенность на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в суде).

Обратите внимание! Платежку на госпошлину в суд представлять не надо. Закон № 2300-1 и НК РФ освобождают потребителей от уплаты пошлины при защите своих прав. Однако с застройщика будет взыскана госпошлина, рассчитанную по цене иска.

Расчет неустойки должен сделать сам истец. Пени рассчитываются исходя из 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, действующей на дату исполнения обязательств. Такое правило указано в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не может меняться в меньшую стороны в ДДУ. Однако договор может предусматривать и повышенный размер неустойки.

Период просрочки для подготовки расчета определяется следующими способами:

  • на дату подачи иска, если дольщик все еще не получил квартиру (в судебном процессе можно представить заявление об увеличении суммы требований на момент вынесения решения);
  • на дату фактической передачи квартиры, в том числе, если она состоялась уже в период судебного разбирательства).

Сумма неустойки рассчитывается путем умножения календарный дней просрочки на 1/150 от ставки ЦБ РФ. Узнать показатель учетной ставки можно на официальном сайте Центробанка РФ, либо через справочную систему «Консультант Плюс». Расчет нужно изложить в бумажной форме, так как этот документ будет изучать суд, получит застройщик.

Шаг 4. Составить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Для оформления искового заявления нужно учитывать нормы ГПК РФ. В содержании документа нужно обязательно указать следующие данные:

  • сведения о суде, в который подаются документы;
  • данные об истце и ответчике;
  • цена иска (в соответствии с расчетом);
  • информация о дате и номере ДДУ, его регистрации в ЕГРН;
  • ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • данные о попытке досудебного урегулирования спора;
  • ссылка на законодательство (например, на ст. 6 закона № 214-ФЗ);
  • исковые требования – взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда;
  • перечень приложенных документов;
  • дата, подпись заявителя или его представителя по доверенности.
Читайте также:  Какие товары нельзя вернуть обратно в магазин

Если ДДУ заключался сразу с несколькими дольщиками, они могут все выступать истцами по одному заявлению. Однако оптимальным вариантом является выдача доверенностей на одного из членов семьи, либо на иного представителя.

Шаг 5. Правильно выбрать суд для подачи документов

Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:

  • по своему адресу проживания;
  • по месту расположения объекта недвижимости;
  • по регистрационному адресу строительной компании.

Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.

Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.

Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.

Шаг 6. Получить решение суда и исполнительный лист

Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.

Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.

Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.

Судебный процесс завершается вынесением решения. В нем суд укажет, какую сумму неустойки обязан заплатить застройщик. После вынесения решения нужно соблюсти еще ряд формальностей:

  • дождаться 30 дней, предоставленных ответчику на обжалование (если жалоба будет подана, срок вступления решения в силу затянется еще на 2-3 месяца);
  • сразу после вступления акта в силу нужно получить исполнительный лист (в нем будет продублирована взысканная сумма);
  • исполнительный лист нужно направить на принудительное взыскание не позднее трех лет (этот срок исчисляется с момента вступления решения в силу).

Получение исполнительного листа еще не гарантирует, что застройщик сам выплатить взысканную сумму пени. Однако с этим документом можно требовать принудительного исполнения, чтобы получить деньги.

Как получить неустойку по ДДУ с застройщика

Взыскать штрафные санкции через суд проще, чем реально получить деньги от строительной компании. Если основную сумму по ДДУ можно вернуть за счет компенсационных фондов, то в отношении неустойки этот вариант не применяется. Поэтому удержание будет осуществляться за счет средств на счетах и имущества строительной компании.

Куда направить исполнительные документы

Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:

  • в банк, где у должника открыты счета;
  • в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
  • в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.

Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.

Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:

  • наложить арест на счета строительной компании;
  • наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
  • передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.

После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.

Как повлиять на быстрое взыскание неустойки по ДДУ

По Закону № 229-ФЗ взыскатель наделен правом контролировать ход исполнительного производства. Чтобы быстрее получить взысканную неустойку с застройщика, можно:

  • регулярно запрашивать у приставов данные о ходе дела, проведенных исполнительных действиях;
  • требовать наложения ареста на счета и имущество, если специалист ФССП не сделал это самостоятельно;
  • знакомиться с материалами дела, снимать копии и делать выписки;
  • обжаловать действия, постановления и бездействие приставов;
  • подавать в суд на перерасчет суммы неустойки, если застройщик уклоняется от погашения долга.

На этой стадии также можно пользоваться услугами юристов и адвокатов, которые займутся взаимодействием с застройщиком и приставами. Также советуем прочитать наш предыдущий материал по ссылке. Там рассказано о том, как рассчитать, взыскать и получить неустойку с застройщика на основе судебной практики.

Что делать если застройщик подал на банкротство

Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.

Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить.

Заключение

В этом материале мы рассказали, когда и как можно взыскать неустойку с застройщика, что можно предпринять для получения денег. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь с взысканием, обращайтесь к нашим юристам. Мы разъясним нормы закона, подготовим все необходимые документы, выступим вашим представителем на всех стадиях судебного процесса и исполнительного производства. Не затягивайте обращение к юристам, чтобы не упустить сроки и возможность получения пени с застройщика!

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Статья актуальна на 25 сентября 2019 года

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

  • 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.

Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

  • договор об аренде жилья,
  • документы, подтверждающие соответствующие расходы.
Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

  1. Надлежащее направление . Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
  2. Ссылка на закон . В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Формула расчёта . В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
  4. Банковские реквизиты . В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
  5. Подпись . Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Добавить комментарий